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Oberlandesgericht Celle, 29.11.1995
Haftung bei ungeklärter Brandursache Das Urteil stellt relativ umfassend und auch verallgemeinerungsfähig die Rechtsprechung zur Schädigung eines Mieters durch Schadensursachen im Verantwortungsbereich des Vermieters dar. Ein Wohnungsmieter verlor bei einem Brand große Teile seines Mobiliars. Der Brand war in den vom Vermieter genutzten Gewerberäumen (Metzgerei mit Imbiß) ausgebrochen, die unter der Wohnung des Mieters lagen. Die genaue Brandursache war nicht aufklärbar. Der genaue Anschaffungswert und das Alter des zerstörten Mobiliars des Mieters konnte nicht konkret beziffert werden. Landgericht und Oberlandesgericht gingen von der Haftung des Vermieters aus. - Garantiehaftung des Vermieters- Das Oberlandesgericht Celle legte in einer ausführlich begründeten Entscheidung dar, wie über die Haftungsfrage zu entscheiden ist, wenn die genaue Brandursache unaufgeklärt bleibt. Grundsätzlich haftet der Vermieter für Schäden des Mieters, wenn feststeht, daß die Brandursache eindeutig im Gefahrenbereich des Vermieters gelegen hat. Den Vermieter trifft bereits nach dem Gesetz eine Garantiehaftung (vgl. § 538 Abs. 1 BGB), d.h. eine Haftung auch ohne Verschulden, wenn die Schadensursache bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorhanden ist. War die Elektroinstallation bereits bei Abschluß des Mietvertrages unzureichend und deshalb eine latente Gefahrenquelle, so ist der Vermieter für hieraus entstandene Schäden verantwortlich. Die Rechtsprechung hat zwar hierzu einschränkend festgestellt, daß dies bei Gefahrensituationen nicht gilt, vor denen sich der Vermieter nicht schützen kann und die nur aufgrund ganz besonderer Umstände auftreten. Diese zu Hochwasserschäden ergangene Rechtsprechung ist hier jedoch nicht einschlägig. Eine unzureichende Elektroinstallation ist eine akute Gefahr, die der Vermieter durch geeignete Baumaßnahmen ausschließen muß. Der Brandsachverständige hatte im vorliegenden Fall ausgeschlossen, daß der Brand andere, externe Ursachen gehabt haben könnte. Es bestanden keinerlei Anhaltspunkte für eine Brandstiftung. Andere Brandherde als die elektrische Anlage schieden aus. - Beweislast nach Gefahrenkreisen- Nicht zu klären war, ob der auslösende Mangel der Elektroinstallation tatsächlich bereits vor Abschluß des Mietvertrages bestanden hatte und deshalb die Rechtsgrundsätze der Garantiehaftung anwendbar waren. Für die Entscheidung war es im Ergebnis jedoch nicht ausschlaggebend. Wenn der Defekt der Elektroinstallation erst nachträglich entstanden war, mußte eine Haftung des Vermieters wegen schuldhafter Verletzung seiner Vermieterpflichten angenommen werden, wobei die Grundsätze der "Beweislast nach Gefahrenkreisen" maßgebend waren. Hiernach müßte der Vermieter beweisen können, daß ihn kein Verschulden trifft oder daß seine Pflichtverletzung nicht ursächlich für den Schaden des Mieters war. Die Anwendung der Grundsätze der Beweislast nach Gefahrenkreisen war hier deshalb geboten, weil es sich um ein Mietverhältnis handelte, in dem der geschädigte Mieter keinen Einblick in die Interna des Vermieters hatte. Der geschädigte Mieter hatte weder die Möglichkeit festzustellen, ob der Vermieter mit seinen Sachen sorgfältig verfahren ist, noch konnte er überprüfen, wie weit der Vermieter die gebotene Sorgfalt hat walten lassen. Würde man in dieser Situation von dem Mieter verlangen, den Nachweis zu führen, daß der Vermieter eine konkrete Schadensursache, die im einzelnen zu ermitteln wäre, gesetzt hat und würde man ihn weiter zwingen, die Bedingtheit dieser Ursache für den Schadenseintritt nachzuweisen, hätte ein Mieter aufgrund der Beweisnot regelmäßig keine Möglichkeit, einen Schadensersatzanspruch durchzusetzen. Deshalb ist in solchen Fällen die Beweislast demjenigen aufzuerlegen, der die Verhältnisse kennt und der zur Beweisführung - eher - in der Lage ist. - Pflicht zur Überprüfung der Elektroinstallation- Das Oberlandesgericht begründete seine Entscheidung zu Lasten des Vermieters überdies damit, daß der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, die elektrische Anlage einer besonderen Kontrolle oder Wartung zu unterziehen, weil sie in seinem Geschäftsbetrieb hohen Belastungen ausgesetzt war. Der nachträglich eingerichtete Imbiß führte zu erhöhten Gefahren, z.B. durch erhöhte Dampfbildung bzw. durch Fettablagerungen. Insoweit war keine besondere elektrotechnische Kontrolle erfolgt. - Erleichterungen zur Ermittlung der Schadenshöhe- Der Mieter stand vor großen Schwierigkeiten, die Höhe des Schadens an seinem Mobiliar zu beweisen. Das Gericht verlangte nicht, daß er den gesamten Hausrat mit Kaufquittungen nachweisen muß. Der Schaden war vielmehr zu schätzen. Grundlage für die Schätzung war ein Sachverständigengutachten, das den Zeitwert des Hausrats nach den in der Versicherungswirtschaft gebräuchlichen Tabellen ermittelte. Dabei verwies das Gericht darauf, daß nicht auf den Verkehrswert des Mobiliars vor dem Brand abzustellen war, sondern auf den Umstand, daß der Mieter sich neues Mobiliar beschaffen mußte, weil er kaum in der Lage sein wird, Gegenstände des täglichen Gebrauchs mit gleichem Alter zu erwerben. Der Umstand, daß in dem erst 1989 gegründeten Hausstand relativ viele noch sehr neuwertige Gegenstände zerstört worden sind, führt deshalb bei langlebigen Konsumgütern zu relativ hohen Entschädigungswerten, die nicht dem Tatsache Rechnung tragen, daß in den ersten Jahren ein besonders hoher Verlust des Verkehrswertes eintritt. Bitte beachten Sie, daß man sich vor Gericht zwar auf frühere Urteile zu einem ähnlichen oder gleichen Sachverhalt berufen kann, die Entscheidung im speziellen Fall aber stets dem/der jeweiligen Richter/in überlassen bleibt. |